Eine Mieterhöhung ist kein Selbstläufer. Wer als Vermieter die falsche Form, die falsche Frist oder die falsche Begründung wählt, riskiert, dass die Erhöhung unwirksam ist. Dieser Beitrag erklärt verständlich und rechtlich sauber, welche Wege das Gesetz vorsieht – von der ortsüblichen Vergleichsmiete über die Modernisierung bis zur Staffel- und Indexmiete.
Mieterhöhung: Was du wissen musst und wie du sie richtig durchführst
Die Miete anzuheben klingt einfach, ist rechtlich aber klar geregelt. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt vor, wann, in welcher Form und in welchem Umfang eine Mieterhöhung zulässig ist. Fehler bei Frist oder Begründung führen schnell dazu, dass die Erhöhung ins Leere läuft.
Dieser Überblick zeigt dir die wichtigsten Wege einer Mieterhöhung im Wohnraummietrecht. Er ist bewusst verständlich gehalten, bleibt aber bei den maßgeblichen Paragraphen und Fristen präzise. So weißt du, welche Möglichkeit zu deiner Situation passt und worauf es bei der Umsetzung ankommt.
Die Wege der Mieterhöhung im Überblick
Das Gesetz kennt mehrere Arten der Mieterhöhung. Welche zulässig ist, hängt vom Mietvertrag und vom Anlass ab. Die folgenden Wege sind in der Praxis relevant:
Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) – die häufigste Form bei laufenden Verträgen
Erhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) – wenn der Vermieter modernisiert hat
Einvernehmliche Erhöhung – per Nachtrag zum Mietvertrag, ohne gesetzlichen Anspruch
Staffelmiete (§ 557a BGB) – vorab vereinbarte Stufen
Indexmiete (§ 557b BGB) – gekoppelt an den Verbraucherpreisindex
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB)
Dies ist der klassische Weg bei einem bestehenden Mietverhältnis. Der Vermieter kann vom Mieter die Zustimmung zu einer Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen – aber nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Die wichtigsten Fristen und Grenzen
15-Monats-Frist: Die Miete muss zum Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert sein.
Jahressperre: Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.
Kappungsgrenze: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen.
Was ist die ortsübliche Vergleichsmiete?
Die ortsübliche Vergleichsmiete bildet sich aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage – einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit – in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind.
Form und Begründung (§ 558a BGB)
Das Mieterhöhungsverlangen muss dem Mieter in Textform erklärt und begründet werden. Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf:
einen Mietspiegel
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen – hier genügt die Benennung von drei Wohnungen
In der Praxis sind vor allem zwei Begründungen relevant: der Mietspiegel und die Vergleichsmieten. Mietdatenbanken existieren praktisch nicht. Ein Sachverständiger wird in der Regel erst durch ein Gericht bestellt, falls die Mieter der Erhöhung nicht zustimmen.
Was passiert, wenn der Mieter nicht zustimmt?
Die Erhöhung nach § 558 BGB ist ein Zustimmungsverlangen. Stimmt der Mieter nicht zu, tritt die Erhöhung nicht automatisch ein. Der Vermieter muss dann auf Zustimmung des Mieters klagen.
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Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB)
Hat der Vermieter modernisiert, kann er einen Teil der Kosten über eine Mieterhöhung umlegen. Wichtig ist die Abgrenzung: Es muss sich um eine Modernisierung handeln, nicht um eine bloße Erhaltungs- oder Reparaturmaßnahme.
Was gilt als Modernisierungsmaßnahme (§ 555b BGB)?
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung)
durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird (sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung vorliegt)
durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird
durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird
durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität angeschlossen wird
durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden
die aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB sind
durch die neuer Wohnraum geschaffen wird
Wie hoch darf die Erhöhung sein?
Bei einer Modernisierung im Sinne des § 555b BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.
Form und Wirksamkeit (§ 559b BGB)
Die Mieterhöhung nach § 559 BGB ist dem Mieter in Textform zu erklären. Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung. Diese Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn
der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht ordnungsgemäß angekündigt hat, oder
die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 Prozent übersteigt.
Mieterhöhung im Einvernehmen mit dem Mieter
Erfolgt eine Mietanpassung nicht auf Basis gesetzlicher Regelungen, lässt sich die Miete auch durch einen Nachtrag zum Mietvertrag anpassen. Wichtig zu wissen: Darauf besteht kein gesetzlicher Anspruch, und der Mieter ist nicht verpflichtet, einer solchen Anpassung zuzustimmen. Sie funktioniert nur, wenn beide Seiten einverstanden sind.
Staffelmiete (§ 557a BGB)
Bei der Staffelmiete werden Mieterhöhungen bereits im Vertrag für die Zukunft festgelegt. Das schafft Planungssicherheit für beide Seiten, ist aber an klare Regeln gebunden.
Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden.
Die jeweilige Miete oder Erhöhung muss in einem Geldbetrag ausgewiesen sein.
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Während der Laufzeit ist eine Erhöhung nach §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen.
Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Vereinbarung ausgeschlossen werden.
Indexmiete (§ 557b BGB)
Bei der Indexmiete wird die Miete an die allgemeine Preisentwicklung gekoppelt. Maßstab ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (Verbraucherpreisindex).
Die Vereinbarung muss schriftlich erfolgen.
Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
Eine Erhöhung nach § 558 BGB (Vergleichsmiete) ist ausgeschlossen.
Eine Erhöhung nach § 559 BGB (Modernisierung) ist nur möglich, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.
So wird die Änderung wirksam
Eine Änderung der Miete muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu entrichten.
Die Mieterhöhungs-Arten im direkten Vergleich
Die folgende Übersicht fasst die wichtigsten Unterschiede zusammen. Sie ersetzt keine Einzelfallprüfung, hilft aber bei der ersten Einordnung.
| Art | Rechtsgrundlage | Form | Zustimmung nötig? | Besonderheit |
|---|---|---|---|---|
| Vergleichsmiete | § 558 BGB | Textform | ja | 15-Monats-Frist, Kappungsgrenze 20 % in 3 Jahren |
| Modernisierung | § 559 BGB | Textform | nein | 8 % der Modernisierungskosten jährlich |
| Einvernehmen | Vertragsnachtrag | empfohlen schriftlich | ja | kein gesetzlicher Anspruch |
| Staffelmiete | § 557a BGB | schriftlich | vorab vereinbart | Geldbetrag ausweisen, mind. 1 Jahr je Stufe |
| Indexmiete | § 557b BGB | schriftlich / Textform | vorab vereinbart | gekoppelt an Verbraucherpreisindex |
Die häufigsten Fehler bei der Mieterhöhung
Die Fristen werden nicht eingehalten – etwa die 15-Monats-Frist oder die Jahressperre.
Die Begründung fehlt oder ist unzureichend (z. B. kein Bezug auf Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen).
Die Kappungsgrenze von 20 % in drei Jahren wird überschritten.
Erhaltungs- und Reparaturmaßnahmen werden fälschlich als Modernisierung umgelegt.
Bei Staffel- oder Indexmiete fehlt die Schriftform oder der erforderliche Geldbetrag.
Häufige Fragen zur Mieterhöhung
Wie oft darf die Miete erhöht werden?
Bei der Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete muss die Miete zum Zeitpunkt der geplanten Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung gestellt werden. Zudem gilt die Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren.
Muss der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen?
Das hängt von der Art der Erhöhung ab. Bei der Vergleichsmiete (§ 558 BGB) ist die Zustimmung des Mieters erforderlich; verweigert er sie, muss der Vermieter auf Zustimmung klagen. Bei der Modernisierungsmieterhöhung (§ 559 BGB) ist keine Zustimmung nötig. Staffel- und Indexmiete werden bereits im Vertrag vereinbart.
In welcher Form muss eine Mieterhöhung erfolgen?
Das Verlangen nach § 558 BGB und die Erklärung nach § 559b BGB müssen in Textform erfolgen und begründet sein. Staffel- und Indexmiete müssen schriftlich vereinbart werden. Eine mündliche Mieterhöhung ist nicht wirksam.
Wie viel darf nach einer Modernisierung umgelegt werden?
Nach § 559 BGB können jährlich 8 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. Voraussetzung ist, dass es sich tatsächlich um eine Modernisierung im Sinne des § 555b BGB handelt und nicht um eine Erhaltungsmaßnahme.
Ab wann muss der Mieter die erhöhte Miete zahlen?
Bei der Modernisierungsmieterhöhung schuldet der Mieter die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung; die Frist kann sich um sechs Monate verlängern. Bei der Indexmiete ist die geänderte Miete ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang der Erklärung zu zahlen.
Kann ich neben einer Indexmiete weitere Erhöhungen verlangen?
Nur eingeschränkt. Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist bei der Indexmiete ausgeschlossen. Eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB ist nur möglich, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat.
Was ist die Kappungsgrenze?
Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: Die Miete darf sich innerhalb von drei Jahren nicht um mehr als 20 % erhöhen. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann durch Landesverordnung eine niedrigere Grenze gelten – das sollte im Einzelfall geprüft werden.
Hinweis
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die gesetzlichen Regelungen zur Mieterhöhung und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Für die konkrete Situation kann eine Prüfung durch eine Hausverwaltung oder einen Rechtsanwalt sinnvoll sein.
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