Wenn die tatsächliche Bauausführung von der Teilungserklärung abweicht, stellt sich für Wohnungseigentümer schnell die Frage: Wer muss das beseitigen – der Nachbar, die Gemeinschaft oder der Bauträger? Ein aktuelles amtsgerichtliches Urteil zeigt: Die Antwort hängt entscheidend davon ab, ob das Gemeinschaftseigentum bereits abgenommen wurde. Wir ordnen die Rechtslage ein und erklären, welche Ansprüche dir als Eigentümer wirklich zustehen.
Abweichung von der Teilungserklärung: Wenn die Realität nicht zum Plan passt
Die Teilungserklärung ist – zusammen mit dem Aufteilungsplan – das rechtliche Fundament jeder Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie legt verbindlich fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist und wie das Gebäude beschaffen sein soll. Weicht die tatsächliche Bauausführung davon ab, entsteht ein Spannungsfeld: Der gebaute Zustand entspricht nicht dem rechtlich geschuldeten Zustand.
Eine Abweichung von der Teilungserklärung ist in der Praxis keine Seltenheit: Terrassen werden größer ausgeführt als geplant, Grundrisse verändert, Flächen anders zugeschnitten. Jeder Wohnungseigentümer hat nach § 18 Abs. 2 WEG grundsätzlich einen Anspruch auf eine Verwaltung, die ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht – und dazu gehört im Ausgangspunkt auch die erstmalige plangerechte Herstellung des Gemeinschaftseigentums. Doch wer schuldet die Herstellung des plangerechten Zustands – und wer trägt die Kosten? Genau darüber hatte kürzlich ein Amtsgericht zu entscheiden.
Der Fall: Terrassen größer gebaut als in der Teilungserklärung vorgesehen
Dem Urteil lag – in anonymisierter Form – folgender, typischer Sachverhalt zugrunde: In einer neu errichteten Wohnanlage waren die Terrassen zweier Wohneinheiten unstreitig größer ausgeführt worden, als es die Teilungserklärung vorsah. Streitig war, wie es dazu kam: Eine Eigentümerin behauptete, die betroffenen Miteigentümer hätten während der Bauphase auf die Mitarbeiter des Bauträgers eingewirkt, damit die Terrassen größer gebaut werden. Die Gegenseite hielt dem entgegen, der Bauträger habe die Vergrößerung selbst zu verantworten.
Die Eigentümerin erhob daraufhin eine Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) gegen die Gemeinschaft. Ihr Ziel: Die beiden Miteigentümer sollten verpflichtet bzw. aufgefordert werden, die Terrassen auf eigene Kosten auf das in der Teilungserklärung vorgesehene Maß zurückzubauen. Hilfsweise sollte die Gemeinschaft den Rückbau selbst vornehmen.
Das Ergebnis: Die Klage wurde in vollem Umfang abgewiesen – mit einer Begründung, die für alle Wohnungseigentümer in vergleichbaren Konstellationen lesenswert ist.
Keine Beschlusskompetenz: Die WEG kann einzelne Eigentümer nicht per Beschluss zum Rückbau verpflichten
Der erste – und dogmatisch wichtigste – Punkt der Entscheidung betrifft die Beschlusskompetenz. Das Gericht stellte klar: Eine Leistungspflicht einzelner Mitglieder der Gemeinschaft, die über die Beteiligung an den gemeinschaftlichen Kosten und Lasten hinausgeht, kann nicht durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft begründet werden. Das entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Mehrheitsbeschlüsse können einzelnen Eigentümern keine persönlichen Handlungspflichten auferlegen – es gilt das sogenannte Belastungsverbot. Ein dennoch gefasster Beschluss wäre mangels Beschlusskompetenz nichtig.
Für die Praxis bedeutet das:
Die Eigentümerversammlung kann einzelne Eigentümer nicht per Mehrheitsbeschluss zum Rückbau auf eigene Kosten verpflichten.
Auch eine Beschlussersetzungsklage kann einen solchen Beschluss nicht ersetzen – das Gericht kann nicht ersetzen, was die Gemeinschaft selbst nicht beschließen dürfte.
Ein Beschluss, der einen Eigentümer zur Beseitigung auffordert, hat allenfalls vorbereitenden Charakter für eine gerichtliche Durchsetzung – er schafft keine eigenständige Anspruchsgrundlage.
Ansprüche auf erstmalige plangerechte Herstellung richten sich gegen die Gemeinschaft – nicht gegen einzelne Miteigentümer.
Vor der Abnahme des Gemeinschaftseigentums: Der Bauträger bleibt in der Pflicht
Der zweite zentrale Gesichtspunkt der Entscheidung ist die Abnahme des Gemeinschaftseigentums. Im entschiedenen Fall hatte eine solche Abnahme unstreitig noch nicht stattgefunden. Das hat erhebliche Konsequenzen: Solange das Gemeinschaftseigentum nicht abgenommen ist, bestehen die Erfüllungsansprüche gegen den Bauträger fort. Der Bauträger schuldet weiterhin die vertragsgerechte – also der Teilungserklärung und den Plänen entsprechende – Herstellung des Gebäudes.
Daraus zog das Gericht eine bemerkenswert klare Konsequenz: Es entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, die Ansprüche gegen den Bauträger durchzusetzen – und nicht, sich selbst als Gemeinschaft oder einzelne Wohnungseigentümer in Anspruch zu nehmen. Dabei spielte es nach Auffassung des Gerichts ausdrücklich keine Rolle, ob die betroffenen Eigentümer die Vergrößerung eigenmächtig initiiert hatten oder ob der Bauträger sie veranlasst hat. Entscheidend ist allein: Die vertragliche Verantwortung für die plangerechte Herstellung liegt beim Bauunternehmen, solange keine Abnahme erfolgt ist.
Das ist aus unserer Sicht überzeugend – und wirtschaftlich vernünftig. Würde die Gemeinschaft den Rückbau selbst beauftragen oder einzelne Eigentümer in Anspruch nehmen, träte sie in einen kostenintensiven Binnenkonflikt ein, obwohl ihr ein Vertragspartner mit klarer Erfüllungspflicht gegenübersteht. Eine gute Verwaltung lenkt den Streit dorthin, wo er rechtlich hingehört: in das Vertragsverhältnis zum Bauträger.
Abweichungen von der Teilungserklärung in deiner WEG?
Ob Bauträgeransprüche, Abnahme des Gemeinschaftseigentums oder Konflikte um bauliche Abweichungen: Als WEG-Verwaltung sorgen wir dafür, dass Ansprüche deiner Gemeinschaft rechtzeitig erkannt, gesichert und konsequent durchgesetzt werden. Sprich uns an.
Kein stillschweigender Verzicht: Ein abgelehnter Beschluss ist keine Anspruchsaufgabe
Interessant ist ein weiterer Aspekt der Entscheidung: Die Klägerseite hatte argumentiert, die Gemeinschaft habe auf ihre Ansprüche gegen den Bauträger verzichtet – weil ein früherer Beschlussantrag, vor weiteren Schritten ein Beratungsgespräch mit einem Fachanwalt zu führen, abgelehnt worden war.
Dem erteilte das Gericht eine klare Absage: Wer es ablehnt, einen Anwalt zu beauftragen, verzichtet damit nicht auf seine materiellen Ansprüche. Ein Anspruchsverzicht ist eine weitreichende Verfügung, die sich einem abgelehnten Verfahrensbeschluss nicht im Wege der Auslegung entnehmen lässt. Die Ansprüche der Gemeinschaft gegen den Bauträger bestanden daher unverändert fort.
Auch das verdient Zustimmung. Eigentümerversammlungen treffen laufend Verfahrens- und Zweckmäßigkeitsentscheidungen. Würde jede ablehnende Abstimmung als Verzicht auf zugrunde liegende Rechte gedeutet, wäre keine Gemeinschaft mehr handlungsfähig – und kaum ein Eigentümer könnte die Tragweite seines Abstimmungsverhaltens überblicken.
Was bedeutet das für dich als Wohnungseigentümer?
Wenn in deiner Anlage anders gebaut wurde, als die Teilungserklärung es vorsieht, solltest du strukturiert vorgehen:
Abnahmestatus klären: Wurde das Gemeinschaftseigentum bereits abgenommen? Vor der Abnahme bestehen Erfüllungsansprüche gegen den Bauträger – das ist der stärkste Hebel der Gemeinschaft.
Richtigen Anspruchsgegner wählen: Der Anspruch auf erstmalige plangerechte Herstellung richtet sich gegen die Gemeinschaft, die Erfüllungs- und Mängelansprüche richten sich gegen den Bauträger – nicht gegen einzelne Miteigentümer, selbst wenn diese die Abweichung mitveranlasst haben sollen.
Keine Beschlüsse ohne Kompetenz fassen: Beschlüsse, die einzelnen Eigentümern Rückbau- oder Kostenpflichten auferlegen, sind nichtig und provozieren unnötige Rechtsstreitigkeiten.
Verjährung im Blick behalten: Ansprüche gegen den Bauträger unterliegen Verjährungsfristen. Wer zu lange wartet, verliert seinen besten Anspruchsgegner.
Verwaltung einbinden: Eine fachkundige WEG-Verwaltung dokumentiert Abweichungen, bereitet die Beschlussfassung zur Anspruchsverfolgung vor und koordiniert die rechtliche Durchsetzung.
Fazit: Bei Abweichungen von der Teilungserklärung den richtigen Weg wählen
Die Entscheidung zeigt exemplarisch, woran Klagen in der WEG häufig scheitern: nicht am berechtigten Anliegen, sondern am falschen Anspruchsgegner und am falschen Instrument. Eine Abweichung von der Teilungserklärung ist ein ernstzunehmender Mangel – aber die Antwort darauf ist vor der Abnahme des Gemeinschaftseigentums die konsequente Durchsetzung der Erfüllungsansprüche gegen den Bauträger, nicht der Versuch, Miteigentümer per Beschluss zum Rückbau zu zwingen.
Wer hier vorschnell den innergemeinschaftlichen Konflikt sucht, riskiert eine Klageabweisung samt Kostenlast – im entschiedenen Fall trug die Klägerseite die gesamten Verfahrenskosten. Eine sorgfältige rechtliche Einordnung im Vorfeld, idealerweise gemeinsam mit einer erfahrenen Verwaltung und fachanwaltlicher Beratung, ist der deutlich günstigere Weg.
Hinweis: Dieser Beitrag beruht auf einer anonymisierten erstinstanzlichen Entscheidung aus dem Jahr 2025. Er dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
