Eine Wohnungseigentümergemeinschaft lebt von einer funktionierenden Verwaltung. Wenn Kommunikation, Abrechnungen oder Fristen nicht stimmen, entsteht schnell Unzufriedenheit. Viele Eigentümer zögern den Wechsel, weil sie den Ablauf nicht kennen – dabei ist er seit der WEG-Reform 2020 deutlich einfacher: Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden, der Vertrag endet spätestens sechs Monate später.
Wann ist ein Wechsel sinnvoll?
Unzureichende Leistungen und Fehler: Wenn Abrechnungen fehlerhaft sind, Reparaturen nicht veranlasst werden oder die Kommunikation leidet, solltest du tätig werden.
Unklare oder fehlende Abrechnung: Wiederholte Abrechnungsfehler, fehlende Transparenz oder keine Jahresabrechnungen sind ein klarer Wechselgrund.
Schleppende Kommunikation: Wenn deine Verwaltung auf Anfragen kaum reagiert oder wichtige Informationen zurückhält, ist das Vertrauensverhältnis gestört.
Vertragsverstöße und Pflichtverletzungen: Bei groben Pflichtverletzungen wie Veruntreuung von Geldern kannst du den Verwalter sogar fristlos abberufen.
Rechtliche Grundlagen für den Verwalterwechsel
Abberufung nach § 26 WEG
Seit der WEG-Reform kannst du den Verwalter jederzeit abberufen. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate danach – auch bei älteren Verträgen. Abweichende Regelungen im Vertrag sind unwirksam. Wichtig: Der Vertrag muss zusätzlich zur Abberufung separat gekündigt werden.
Einberufung einer (außerordentlichen) Eigentümerversammlung
Normalerweise wird der Verwalter in der ordentlichen Eigentümerversammlung gewählt oder abberufen (§ 24 Abs. 1 WEG). Ist ein schneller Wechsel nötig, kannst du eine außerordentliche Versammlung beantragen. Wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies schriftlich verlangt, ist die Verwaltung verpflichtet, sie einzuberufen.
Weigert sie sich, kann der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder ein ermächtigter Eigentümer die Einberufung übernehmen. Die Einladung muss schriftlich erfolgen, drei Wochen Vorlauf haben und eine detaillierte Tagesordnung enthalten.
Umlaufbeschluss als Alternative
Wenn du eine Versammlung vermeiden möchtest, kann der Wechsel auch per Umlaufbeschluss erfolgen. Dafür müssen jedoch alle Eigentümer einstimmig zustimmen. Ein Umlaufbeschluss eignet sich, wenn bereits ein neuer Verwalter gefunden wurde und alle Beteiligten sich einig sind.
Schritt-für-Schritt-Anleitung zum Verwalterwechsel
Vertrag und Fristen prüfen: Kläre, ob ein WEG-Verwaltervertrag besteht und welche Kündigungsfristen gelten. In der Regel endet der Vertrag sechs Monate nach der Abberufung.
Gründe und Ziele festlegen: Besprich in der Gemeinschaft, warum du wechseln möchtest und welche Erwartungen du an die neue Verwaltung hast.
Angebote vergleichen: Hole mehrere Angebote ein und achte auf Erfahrung, digitale Arbeitsweisen, Transparenz und Kostenstruktur.
Eigentümerversammlung einberufen: Stelle schriftlich einen Antrag oder sammle Unterschriften von mindestens 25 % der Miteigentumsanteile, falls die Verwaltung nicht aktiv wird.Fordere vom aktuellen Verwalter die Eigentümerliste an – er ist verpflichtet, sie herauszugeben.
Beschlüsse fassen: In der Versammlung müssen folgende Beschlüsse gefasst werden:
– Abberufung des bisherigen Verwalters
– Bestellung der neuen Verwaltung
– Annahme des neuen VerwaltervertragsLege den neuen Vertrag der Einladung bei, damit alle ihn prüfen können.Vertrag und Fristen prüfen: Kläre, ob ein WEG-Verwaltervertrag besteht und welche Kündigungsfristen gelten. In der Regel endet der Vertrag sechs Monate nach der Abberufung.
Übergabe der Unterlagen: Die bisherige Verwaltung muss alle Unterlagen wie Wirtschaftsplan, Abrechnungen, Kontoauszüge und Wartungsverträge vollständig an die neue Verwaltung übergeben.
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Häufige Fragen
Müssen alle Eigentümer zustimmen?
Nein. Für Abberufung und Neubestellung reicht eine einfache Mehrheit. Nur bei einem Umlaufbeschluss ist Einstimmigkeit nötig.
Was, wenn die Verwaltung keine Versammlung einberuft?
Wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer den Zweck und die Gründe nennen, ist die Verwaltung verpflichtet, eine Versammlung einzuberufen. Weigert sie sich, kann der Verwaltungsbeirat oder ein ermächtigter Eigentümer übernehmen.
Kann der Verwaltervertrag vorzeitig gekündigt werden?
Ja. Eine ordentliche Kündigung ist immer möglich. Der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Kürzere Fristen im Vertrag gelten, längere sind unwirksam. Bei Pflichtverletzungen ist auch eine fristlose Kündigung erlaubt.
Fazit
Ein Verwalterwechsel ist kein komplizierter Schritt, wenn du die rechtlichen Grundlagen kennst und strukturiert vorgehst. Dank der WEG-Reform kannst du deine Verwaltung jederzeit abberufen und hast klare Vorgaben für Fristen und Beschlüsse. Wichtig ist, dass du gemeinsam mit deiner Eigentümergemeinschaft handelst, die Situation ehrlich analysierst und die neue Verwaltung sorgfältig auswählst. Mit einer guten Vorbereitung gelingt der Wechsel rechtssicher und reibungslos.
